SALTA (Redacción) – Los representantes de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Salta buscan modificar algunos puntos de reglamentación que rige sobre la actividad en el distrito. Al respecto, el vicepresidente de la organización, Elías Chihadeh comentó que pretenden que la Provincia adhiera a la Ley nacional para que se fomenten las obras. “Esto es importante para que la sociedad pueda acceder a una vivienda”, aseveró.
En diálogo exclusivo con Salta 4400, Chihade manifestó públicamente su agradecimiento al Jefe de Gabinete Baltasar Saravia por la predisposición que les demostró a la hora de escuchar sus reclamos. En relación a la conversación que mantuvieron con el funcionario, expuso que las problemáticas del sector pasan porque mientras “el Gobierno nacional está sacando programas de fomento para las inversiones inmobiliarias, con lo cual quedan exentas de impuestos como el IVA y rentas, estamos discutiendo parte de este incentivo con Rentas de la Provincia”.
“Una parte de este incentivo va en contradicción a lo que pide la Ley nacional, donde tenés que estar exento, y aquí dicen que no”, formuló el desarrollador, quien agregó que la administración salteña se comprometió a conformar “una mesa de trabajo” para tratar de arribar a una solución. Asimismo, consideró que la aceptación de los términos nacionales sería beneficiosa para la Provincia, debido a que sostuvo que “hoy los desarrolladores somos la única herramienta que hay para una clase de la sociedad que puede llegar a una vivienda”.
En ese sentido, Chihadeh remarcó que “la clase media siempre buscó créditos hipotecarios” para financiar la adquisición de inmuebles y, a causa de las dificultades que actualmente existen para acceder a estas fuentes de crédito, enfatizó en que los desarrolladores inmobiliarios “somos una de las pocas herramientas para llegar a las viviendas”. Por ese motivo, insistió en que este grupo de profesionales necesitan “un poco de ayuda del Gobierno provincial para que tengamos seguridad jurídica e impositiva, que son fundamentales para que el empresario siga invirtiendo”.
El presente de la actividad
Consultado acerca del estado de las transacciones en la Provincia, el especialista comentó que el último año ha sido “muy volátil”. “Son muchos de los factores que influyen en el momento para que pueda haber ventas o adhesiones a fideicomisos”, expuso el dirigente. Además, agregó que este panorama “va dependiendo mucho y fluctuando mucho de acuerdo a la normativa y coyuntura económica que pone en tela de juicio a nivel nacional si el dólar o las tasas suben o bajan”. De esta manera, ilustró la incidencia del contexto financiero sobre los inversores que evalúan “adherirse a un fideicomiso al costo para tener su vivienda o que tengan unos ahorros y vayan a comprar un terreno para que en un futuro se realice su inmueble”.
Acerca de esta cuestión, el desarrollador aludió que el año pasado, justamente cuando se produjo la peor parte de la devaluación del peso, “los valores de los metros cuadrados y de los terrenos tuvieron una depreciación”. “Obviamente las tasas subieron, el dólar subió y se despreció un poco el valor del metro cuadrado, por lo que la gente se inclinó hacia la compra de dólares, o eligió el plazo fijo, donde tenía mucho mejor rentabilidad”. “Con el paso del tiempo se acomodaron un poco los precios de los metros cuadrados, ya sea en terreno virgen o construidos, y ahí la gente vio que se podía inclinar nuevamente por el ladrillo. Ahora ya hay un proceso más de confianza”, sentenció.
¿Qué pasa con las normativas municipales?
Obviamente cuando se desarrolla un desarrollo, se va normando por normativas, y esas normativas son en algunos casos comunes en todos los municipios y otras cosas difieren. Entonces es muy difícil poder desarrollar un producto y ponerlo a la venta si no cumple la normativa, no son igualitarias para todos los proyectos, entonces es medio complicado porque cada municipio exige bancos de tierras mayores a otros (son los metros cuadrados que se les deja para que el municipio haga uso de esa tierra), otros son distintos, otros exigen el soterrado, otros no lo exigen, entonces es muy complicado poder desarrollar un producto y poder ponerlo a la venta en caso de los loteos porque no tenes la misma normativa.
¿En Salta cuantos son los desarrolladores o inversionistas en esta materia tenemos?
Los inversionistas son las personas que se adhieren a un contrato en el cual nosotros ponemos en práctica. Los desarrolladores en la cámara somos 35, no deben haber más de 10 afuera de la cámara. La mayoría crea un desarrollo inmobiliario y pone como para que los inversores se adhieran a ese proyecto y se pueda ejecutar ese desarrollo.
También tenemos desarrolladores de loteos e inversores de loteos. Hay personas que tienen sus propios lotes y ellos lo ponen a la venta después de haber hecho un desarrollo o un master plan dentro de ese terreno. Debemos estar en 50 más o menos los desarrolladores que hay en Salta.
La gente, teniendo en cuenta las crisis y la poca capacidad de ahorro que hay hoy por hoy, ¿está consumiendo terrenos, son más las consultas que las concreciones?
En este año fue un poco volátil porque mucho va de la mano, son muchos de los factores en el momento de que pueda haber ventas o adhesiones a fideicomisos, va dependiendo mucho y fluctuando mucho de acuerdo a la normativa y coyuntura económica que pone en tela de juicio a nivel nacional, porque si el dólar sube o baja, si la tasa sube o baja, eso en cuestiones a inversores que quieren ya sea adherirse a fideicomiso al costo para tener su vivienda o el hecho de que tenga unos ahorros y vayan a comprar un terreno como para que en un futuro se realice su vivienda.
Va mucho de la mano todo, lo que si nosotros al tener una forma de pago mensual, es lo que nos da cierta ventaja con respecto a otros edificios que son solo de compra-venta de contado, edificios terminados, la ventaja es que tenes a cuotas y podes llegar a solventar tu vivienda, porque no hay crédito hipotecario entonces es el único medio que puede llegar a una vivienda o por lo menos a una inversión, porque no mucha gente ya tiene vivienda y quiere con sus propios ahorros tener un departamento, casa o lo que fuere. Creo yo que por el momento es el único medio.
En estos momentos no están consumiendo, pero si viendo la forma de adherirse o comprar un terreno, son aquellos que tienen ciertos ahorros. A la vez, esa gente que tiene ahorros, creo que se está demostrando que en la Argentina la parte de la “timba financiera” siempre va en desmedro del ladrillo, pero el argentino sigue creyendo que el ladrillo es la única opción. Hoy se va acomodando, hubo un momento que estuvo por debajo, por lo que te dan los intereses, pero en este último tiempo se acomodó y los valores en dólares de las propiedades fueron subiendo y ya se acomodó un poco a lo que son los valores. Entonces la gente optó por volver un poco a la compra de unidades.
Cuando hubo esta suba del dólar fuerte, los valores de los metros cuadrados y del terreno tuvieron una depreciación. Obviamente las tasas subieron, el dólar subió y se despreció un poco el valor del metro cuadrado, la gente vio mejor inclinarse en compra de dólares o de plazo fijo, donde tenía la rentabilidad mucho mejor.
Al ir con el paso del tiempo, se acomodaron un poco los valores de los metros cuadrados ya se en terreno virgen o construidos, y ahí la gente vio que se podía inclinar nuevamente por el ladrillo porque ya tenía valor su plata con respecto a los valores financieros. Ahora ya hay un proceso más de confianza con la compra de ladrillos.
Esto va a estar de la mano de lo nacional, no hay mucha ciencia en pensar esto, porque hay gente que va a invertir en nosotros cuando ve una posibilidad en el resto del tiempo donde pueda volver a recuperar la cuota. Si ellos ven que hoy pago una cuota y mañana no ven si la van a pagar, es muy difícil que esto se levante; es difícil decir “vendo un dólar para comprar un ladrillo”, siendo que es dólar tengo miedo de venderlo y que después suba. Si todo esto creemos que se puede llegar a encaminar, creo que se va a levantar nuevamente las ventas o los desarrollos inmobiliarios. Hay muchos desarrollos parados hoy por eso, porque hay gente que no sabe si vender su dólar para comprarlo, si se va a trepar más el dólar. Mientras no haya una posibilidad, yo creo que seguiremos jugando con los inversores que siguen confiando en ladrillos, pero hay una torta que todavía no lo podemos agarrar por los miedos lógicos que puede llegar a tener.
¿Son más los que venden terrenos o que construyen en Salta?
Hoy los terrenos, porque tenes una variedad importante y con cual los valores de los terrenos tienen distintas opciones para elegir. Normalmente los desarrollos inmobiliarios, un metro cuadrado realizado en la zona norte como Vicente López, Deán Funes, etc, el mismo metro cuadrado puede llegar a salir realizado en Santa Ana por ejemplo, que son dos zonas distintas. En uno implica solamente la ubicación del terreno, los amenitas, etc, puede variar, pero siempre va a estar relacionado dentro de un mismo contexto el valor de metro cuadrado, más o menos.
En el loteo tenes diferentes tipos de loteos, ya sean barrios abiertos, cerrados, las zonas, lugar, accesibilidad, entonces hay cierta diversificación de valores en los loteos, entonces puede elegir mucho más y obviamente son mucho menores a los departamentos.
Hoy, hace un año, hay muy pocos desarrollos en vigencia, muchos que se frenaron y loteos sigue habiendo una gran variedad. En el último año se inclinaron mucho por los loteos.
¿En cuánto oscilan hoy los loteos?
Tenes terrenos, loteos que están de 20, 55 hasta 80 dólares, ese es en promedio medianamente como para tener un parámetro. Lo normal que puede estar dando vueltas es 50 dólares el metro cuadrado, en general, terrenos que tienen fácil accesibilidad o que están en lo que es Circunvalación Oeste.
¿Es mucho lo que se está haciendo en Circunvalación Oeste?
Si hay unos desarrollos, en 5 años es parte de la ciudad. Además, porque la gente está apostando a invertir en galpones, deposititos, hay colegios, desarrolladores colegas que están invirtiendo sus oficinas allí. Creo que, en 5 años, todo los que es circunvalación oeste, prácticamente dentro del tejido macro centro de Salta.
¿A dónde consulta la gente para cerciorarse que ese loteo está en regla para evitar inconvenientes a futuro?
Primeramente, antes de comprar, una persona tiene que ver si ese plano está aprobado o no. Si el plano está aprobado por inmuebles, cumplió todas las normativas. El problema viene cuando los planos no están probados, obviamente hay una fuerte discusión ahora con la nueva ley de loteos que quieren sacar, de las cuales yo te puedo asegurar que por un inversor que no hizo bien las cosas, cae al resto, que es lo que siempre pasa en Salta. Porque una persona estafó a su cliente, todo el resto de la pirámide son estafadores, entonces vamos a hacer ley para que ninguno sea estafador, siendo realidad que la única persona fue esa persona que estafó y no el resto, pero es cuestión de que siempre es así y mientras sea mejor, mucho mejor.
En todo caso se está peleando y se está trabajando con la Cámara de Desarrolladores y con el Gobierno para llegar a sacar una ley que se asemeje a que el inversor tenga cierta seguridad que ese terreno se va a terminar.
Yo creo que ese tipo de fomento, para hacer una nueva ley tiene que estar por lo menos trabajada junto con lo que son todas las cámaras de desarrollo porque si el gobierno trabaja netamente solo para sacar una ley, es muy difícil. Hay muchos temas que desconocen, entonces tienen que recibir la ayuda de quienes realizan ese tipo de proyectos.
Las personas que vayan a comprar tienen que preguntar si están aprobados los planos y que les muestren que aprobó Inmuebles el loteo, si no está aprobado es porque no tenes los servicios, no da provisorios inmuebles, es o no es.
A la hora de comprar un terreno ¿las condiciones básicas que tiene que tener es luz y agua?
Exactamente, que inmuebles certifique que ese terreno cuando llueve o que no tienen inundabilidad por zonas depresivas o porque ningún rio se va a desbordar y te va a inundar el terreno. Todo ese planteo es fundamental antes de arrancar un loteo.
Las normativas que están esperando que se concreten y puedan hacer de su trabajo algo mejor, ¿Cuándo creen que puede llegar a concretarse este marco normativo?
Nosotros esperamos una venia del Gobierno provincial para decir “los estamos escuchando, sabemos cuál es la problemática y vamos a resolverlo”. Si nosotros sentimos una venia, podemos seguir trabajando. Sin ninguna duda tenemos en claro que hay una fuente laboral enorme que nosotros proponemos con nuestros proyectos.
Nosotros en estos momentos tenemos creo que 5 mil puestos de trabajo, bastante para lo que es Salta en general. Se puede sumar mucha gente más si nos dan previsibilidad y seguridad jurídica. Y segundo trabajar una ley entre público-privado para sacar una ley bien trabajada como para que no pase de un Gobierno a otro y se cambien ciertas normativas. Al tener una ley podemos trabajar con una seguridad mucho mayor.
